金蝶精斗云 根据《财政部、国家税务总局关于加快落实地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知》精神，自2010年4月1日起，我市耕地占用税和契税的征管职能划归南京市地方税务局负责，南京市财政局不再承担耕地占用税和契税的征管职能。对纳税人而言，这两个税种在申报缴纳时有哪些值得注意的问题呢？本期《南京税务》将为您解读耕地占用税和契税的热点问题。
耕地占用税解读
疑问1：农用地、林地，其纳税额一样吗？
解读1：土地类别不同，耕地占地税纳税额有区别。
去年年初，南京钢铁联合有限公司在浦口区盘城街道丁解村购买一块地盘。该公司在该区国土资源局登记的农用地转用审批文件中标明：农用地项目有耕地占用面积5.3197公顷，林地占用面积31.304公顷，其他农用地占地面积1.4055公顷。纳税人询问：不同的土地类别，纳税额是否有区别？
根据相关规定，占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本办法规定征收耕地占用税。占用林地的适用税额按照当地占用耕地税额的80%执行，占用牧草地等其他农用地的适用税额按照当地耕地税额的50%执行。
因此，南京地区的区级耕地占用税为45元/平方米，而该单位的耕地占用税应分土地类别分别计算税额。
疑问2：民营企业开发耕地，需要缴纳耕地占用税吗？
解读2：符合规定的厂房扩建行为，才可享受耕地占用税减免税政策。
司东科斯模具厂是一家位于孝陵卫沧波门地区的民营企业。今年3月，公司决定扩建一处厂房，增强经营能力。但由于新厂房扩建涉及占用国家耕地问题，因此，公司想知道开发耕地需不需要缴纳耕地占用税，有没有相关优惠政策？
根据相关规定，军事设施、学校、幼儿园、养老院占用耕地，免征耕地占用税；而铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地的，减按每平方米2元税额征收耕地占用税；农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。民营企业扩建厂房不属于以上范畴，不享受耕地占用税减免税政策。
对于临时占用耕地的，税法也明确规定需要缴纳耕地占用税。但如果纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，可全额退还已缴纳的耕地占用税。
税务部门特别提醒纳税人，根据相关规定，纳税人未按规定期限申报缴纳耕地占用税和契税的，征收机关除责令限期改正外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，并予以处罚。
「政策链接」所谓耕地占用税，是对占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人征收的一种税。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。目前我市耕地占用税的税额标准为：南京市区、江宁区、浦口区、六合区是45元/平方米，溧水县、高淳县是30元/平方米。
契税解读
疑问1：退房时，已经缴纳的契税能否退还？
解读1：缴纳契税后退房享受退税有条件。
年初，李先生在城东某楼盘购买了一套商品房（属于期房），作为儿子以后的“新房”。李先生一次性付清了房款，并缴纳了契税，但未办理房屋产权属登记。3月份，儿子坚持要在城南购买新房，无奈之下李先生只能与房地产开发商沟通，退掉这套期房。但李先生不了解的是，之前已经缴纳契税的能否给予退税。
根据相关规定，交易双方已签订房屋买卖合同，由于各种原因最终未能完成交易的，如果购房者已按规定缴纳契税，在办理退房手续后，对其已纳税款应予以退还。
此外，如果买卖双方已签订房地产买卖合同，并办理了房地产权属登记，原则上已缴纳契税不予退还；若经法定程序判定（如法院判决）该房地产交易合同及发生的房屋土地权属转移无效的，已缴纳契税才给予退税。
疑问2：互换房产，怎样缴纳契税？
解读2：房产交换，只需差额申报。
契税的申报缴纳反映在企业里，同样值得关注。
今年年初，南京市某实业投资公司因业务需要发生了两笔互换房产的业务，第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元，并以现金支付了差价；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值600万元。那么，这两笔业务应该怎样缴纳契税呢？
根据税法规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；交换价格相等的，免征契税。因此，该公司只需要对这两笔业务中的第一笔业务按差额申报缴纳契税。
「政策链接」所谓契税，是在土地、房屋权属发生转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。因些，契税与广大纳税人可以说是息息相关。2009年1月1日起我市的契税税率为3%，其中个人购买普通商品住房的契税税率暂时统一下调到1%。
契税征收范围包括两个方面：一方面是指国有土地使用权出让和土地使用权转让（包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移）；另一方面包括房屋买卖、赠与和交换。
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