金蝶精斗云 上海版“新国十条”,由于迟迟未出而变得像是一场愈演愈烈的猜谜游戏。
5月12日,媒体传出“上海楼市调控细则本月15日至20日之间推出”的消息;5月14日,上海地产圈开始流传“周五下班前可能出台”之传闻;而最新的圈内消息是,上海的地方新政或许最早本周才见分晓。
在这场政策博弈中,沪版新政细则到底何时出？尺度是温和还是严厉？房产税轮廓渐渐清晰,是否真能成为压倒楼市的最后一棵稻草？
这次,我们对话上海资深房地产业内人士、中国房地产信息集团分析师薛建雄,试图厘清这次站在全国风口浪尖的上海新政的方向与意图。
潇湘晨报:关于上海房产新政的谜局,保有税是市场最大的期待点么？
薛建雄:据我们了解,上海新政的一揽子政策已经汇报给政协和人大了,极可能首先出台以国四条为基础的地方政策,而保有税细则可能要稍晚一些。
潇湘晨报:这是不是意味着房产保有税几乎是板上钉钉？
薛建雄:应该说,政府可能会采取过渡期的方式来进行房产保有税的开征。从我们的信息渠道了解的是,首先有可能针对新购商品房开征保有税,对超出家庭人均面积的部分征收;而对于现有的房屋,则可能暂时不收,到明后年才开始。
潇湘晨报:这是否意味着家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据？
薛建雄:就像税率在0.8%一样,其实这是一种正在待批的细则内容的传闻,最终是否能够批下来,还是一个未知数。但是我们的判断是,政府就算开征保有税,在税率的考虑上也会以一种相对温和的方式进行,肯定会比较谨慎。
潇湘晨报:为什么会有这样的判断？
薛建雄:我们首先来看看上海的房价问题到底在哪里。从目前的上海市场来看,短期房价的上涨过快和长期积累的购房需求,是最大的两个问题。今天的上海楼市,问题不在投机,而在投资。在通货预期忧虑和赌未来升值的双重作用下,上海房价的短期上涨,已经到了必须要调房价的时候。
潇湘晨报:那么征房产税将会是全国统一还是仅限上海地区？
薛建雄:如果是老税种,应该是国税局先发文;如果是新税种,才可能选择试点方式。
潇湘晨报:保有税一旦开征,是否可以理解能够降低投资的回报预期？
薛建雄:最直接的就是降低回报率。对于长期投资客来说,国内在房屋的流通上已经征收重税,现在又在房屋持有上再征收住房保有税,且流通税并不会减少,投资房产的成本进一步增加,这也将促使投资客离开住宅投资。
潇湘晨报:从某种意义上理解,政策实际上是针对短期上涨过快来的？
薛建雄:的确如此。市场下跌会有惯性,跌20%-30%是去除了一些泡沫,但是如果跌50%甚至以上,就很可能导致崩盘,从而带来更为严重的社会问题,而这局限了政府调控的尺度和力度。
潇湘晨报:是不是恰巧因为这样带来了这次上海新政的几经波折？
薛建雄:不到最后一刻,谁也不知道到底政策究竟是怎样。我们判断应该不会这么早出,估计会以一种循序渐进的方式推出。
潇湘晨报:这会使上海房价大幅下跌吗？
薛建雄:房价下跌20%是有可能的。但是,更有可能是出现分化。追求回报率、资金实力比较雄厚的房地产开发商,可能会放缓并坚挺过完这个周期。但是那些追求现金流的公司,则可能会以降价作为收取现金流的方式。
潇湘晨报:开发商会直接降价？
薛建雄:那些2008年大量买地的开发商,资金压力会比较大,但是可能选择不是在老盘直接降价,而是降低新开盘预期,变相降价。
潇湘晨报:据说现在上海已经开始出现分化了？
薛建雄:昆山、青浦等上海周边区域,因为限购,销售量跌得非常惨。
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