金蝶精斗云 最近几年，房地产价格不断上涨，不少人买卖或出租获利颇丰。不过，房地产投资的税收风险正日益显现，不注意防范，可能面临巨大风险。
中国的税收制度正在逐渐完善，立法、执行都会越来越成熟，随意性将越来越小。所以当初为鼓励房地产业发展而减收、免收的税种，可能逐渐恢复征收，成为悬在房产投资人头上的达摩克利斯剑。
1、契税。这两年，房地产投资中最常见的就是契税。不过目前不少地方是按1.5%甚至是0.75%的税率来征收的。可是根据1997年开始施行的《契税暂行条例》规定：“房屋买卖、赠予、交换，都应当缴纳契税，契税税率为3—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案”。也就是说，契税的最低税率应当是3%，甚至有可能提高到5%。
2、房产税。根据1986年颁布的《房产税暂行条例》，房屋出租，应当按房产出租的租金收入缴纳12%的房产税，不过2001年开始对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%来征收。目前从未听说有人出租房屋主动或是根据税务局的要求来缴纳房产税的。当税务机关加强征管或处罚力度，该税收对房产出租人就是一种风险。
3、营业税。根据1993年颁布的《营业税暂行条例》第四条：“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额”。可见，从去年开始征收的二手房买卖5%的营业税并不是新税种，早就有规定。同时，出租房屋也是营业税的征收范围，税率为5%，不过有优惠政策：对个人按市场价格出租的居民用房(注意，不包括营业用房)，暂按3%的税率征收营业税。但这种优惠是暂时的政策，并不能排除恢复正常税率的可能。同时，即使是这3%的出租房屋营业税，又有多少人交了？反正我从未听说有人交过这种税，反而见到不少房产中介拍房东的马屁，在其提供的霸王合同中，约定房东不开发票，如承租人要发票，由其自行承担，帮助房东逃避缴税的强制义务，虽然是非法的约定，不过却阻止了大多承租人索要发票的打算。
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4、个人所得税。原先几乎所有的炒房人，炒买房产是不交个人所得税的。终于从今年8月1日起，国家税务总局强调买卖二手房一定要缴纳个人所得税，税率为净盈利的20%。其实不光是买卖房屋应当缴税个人所得税，根据《个人所得税法》的规定，财产出租也应当缴纳个人所得税，税率同样是20%，其计算公式是：(月租金收入-租赁发生的税费-修理成本-800(租赁月收入超过4000的，为月收入的20%)×20%。可是同样未听说有人交过房屋出租的个人所得税。
5、土地增值税。以上的税种税率并不高，不过土地增值税就恐怖多了。根据1993年颁布的《土地增值税暂行条例》，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。计算增值额的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。该税种对于取得暴利的房产商潜在影响最大。
由于目前中国的税务征管人力有效，效率低下，成本巨大，所以原先规定的如房产税、房屋出租营业税、房屋出租个人所得税基本上靠缴税义务人的自觉，而中国人普遍并没有纳税的习惯，所以这些税种形同虚设。但显然纳税义务人是偷税了。这里有必要讲一下关于偷税罪的规定。《刑法》201条规定：“纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款，偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。”就是说，房产投资人因为不缴纳相关税收，有可能面临刑事责任。
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